Scenari immobiliari: ecco la classifica delle strade d’oro

I palazzi affacciati lungo i 450 metri di via Montenapoleone valgono come tutto il bilancio di parte corrente del Comune di Milano.

In via Montenapoleone, cuore dello shopping e del Quadrilatero della Moda di Milano, è arrivato il Natale.

Venerdì pomeriggio, infatti, sono state ufficialmente accese le luminarie ed è stato svelato l’albero di Natale, sistemato in via Croce Rossa.

Le luci e l’albero resteranno in Montenapoleone – uno degli angoli natalizi più noti e affascinanti – fino all’Epifania, quando il Quadrilatero della Moda dovrà dire addio all’atmosfera natalizia.

Queste sono le strade d’oro di Milano. Quelle diventate sempre più terreno di caccia di fondi e investitori internazionali.

Una top five che inizia da via Montenapoleone, continua con altri due indirizzi del tempio dello shopping come via della Spiga e Sant’Andrea, si allarga fino a toccare un simbolo della nuova città dei grattacieli come Gae Aulenti – appena premiata come “piazza più bella del mondo“ – e si chiude ritornando in centro, in quella Cordusio che dopo il giro di valzer di passaggi di proprietà – ancora una volta stranieri – sta cambiando pelle.

Da ex regno di banche, assicurazioni e finanza a galleria commerciale.

Perché le trasformazioni hanno fatto salire le quotazioni di alcuni pezzi di città.

E perché, spiega Mario Breglia, il presidente di Scenari Immobiliari, “negli ultimi cinque anni abbiamo assistito in alcune zone a una rivalutazione del 30 per cento trainata da Expo, dallo sviluppo turistico e dagli investitori internazionali che oggi comprano solo in alcune vie”. Sono stati loro, gli esperti dell’istituto che misura il polso del mercato immobiliare, a costruire questa particolare classifica. Che vede Milano battere Roma.

 Certo, in questa cinquina dove i prezzi raggiungono livelli stellari, i residenti non sono tanti. Ma qualcuno abita ancora dietro i portoni di via della Spiga o Montenapoleone, oltre la teoria di insegne e brand che svelano cortili nascosti.

C’è un elemento, infatti, che unisce gli indirizzi. E collega il valore delle strade d’oro del Quadrilatero a via del Babuino o a via Condotti a Roma.

In (quasi) tutti i casi, a far decollare i prezzi è lo shopping. Anche Cordusio, ragiona Breglia, “potrà aumentare ancor più i suoi valori che potranno moltiplicarsi per due o per tre”.Accadrà al termine di una rivoluzione che può aiutare a spiegare i meccanismi in atto.

Negli ultimi tempi, la maggior parte dei palazzi storici ha mutato proprietario: dall’ex Palazzo delle Poste acquistato dal fondo americano Blackstone, dove alla fine della ristrutturazione aprirà anche il primo Starbucks italiano, all’ex edificio di Unicredit, ceduto per 345 milioni al gruppo cinese Fosun e destinato a rivivere con negozi e hotel di lusso.

Ecco, solo mettendo insieme le cifre di questi passaggi, si arriva a quota 882milioni. Appena sotto al valore (883 milioni) che i tecnici di Scenari Immobiliari hanno attribuito a piazza Gae Aulenti, il cuore di quella Porta Nuova conquistata dal fondo sovrano del Qatar. Lì, 25 tra grattacieli e palazzi potrebbero valere 2 miliardi.

Ma ripartiamo dagli indirizzi. E dal loro “prezzo”. Come è stato calcolato?

L’analisi ha incrociato strumenti di localizzazione satellitare come Google maps a sopralluoghi diretti per stimare le dimensioni degli immobili dei singoli luoghi. Per ogni strada è stata fatta una suddivisione tra funzioni commerciali, residenziali, uffici e alberghi e con in mano questa mappa sono stati applicate le quotazioni, da quelle delle ultime compravendite al borsino stilato da Scenari immobiliari. Il risultato è quella lista d’oro. Con Montenapoleone che supera i 2,7 miliardi di via della Spiga, il miliardo abbondante di via Sant’Andrea, e pesa quasi il doppio del miliardo e mezzo della prima strada – via del Babuino – di Roma.

Ma quanto ancora potrà durare questa scalata? La velocità, ipotizza Breglia, non sarà quella degli ultimi anni, ma “il trend continuerà. Sarà guidato soprattutto dagli immobili commerciali, che rappresentano un mercato “diverso”. Anche gli stranieri comprano posizioni uniche, facendo salire il valore delle vie limitrofe”. Con l’onda d’oro, per dire, che dal Quadrilatero sta lambendo la prima parte di corso Venezia. E da Cordusio si sta allungando verso via Meravigli.